S\’agit-il d\’un emplacement de bateau, d\’un quai ou d\’un condominium ? Attendez, c\’est un Dockominium !

Le terme "dockominium" n\'est pas defini dans le Georgia Condominium Act ni dans la jurisprudence de Georgie. Le terme "dockominium" n\'est pas defini dans la loi sur les condominiums de Georgie ni dans la jurisprudence de Georgie. Les dockominiums en tant qu\'interets fonciers sont derives de la loi sur les condominiums de Georgie, qui definit le terme "propriete" comme incluant "tout bien immobilier et tout interet dans un bien immobilier, y compris, sans limitation, les parcelles d\'espace aerien".

Les Etats adjacents a la Georgie ont defini le terme "dockominium" par le biais de la jurisprudence. La Florida Circuit Court definit un dockominium comme "la version aquatique d\'un condominium, permettant a un acheteur d\'acquerir une place de bateau avec le droit d\'utiliser les elements communs du port de plaisance". Les tribunaux de Caroline du Nord et du Tennessee donnent une definition similaire a celle de la Floride. En Caroline du Nord, un dockominium est "une place de bateau individuelle qu\'un port de plaisance vend ou loue a long terme a un plaisancier individuel". Selon la Cour d\'appel du Tennessee, un dockominium est "une serie de places de bateau sur un quai qui peuvent etre vendues individuellement" et est regi par les memes regles que les condominiums en vertu du Tennessee Horizontal Property Act.

En ce qui concerne le recouvrement des cotisations, un dockominium est traite comme un bien immobilier. Une association de coproprietaires peut tenir le proprietaire d\'une unite de copropriete responsable des cotisations impayees. La Cour d\'appel de Georgie a declare que "dans la mesure ou les instruments du condominium le prevoient, l\'obligation personnelle du proprietaire de l\'unite et le privilege pour les evaluations doivent ... inclure ... les couts de recouvrement, les frais de gestion, les frais d\'administration, les frais d\'administration et les frais de gestion. [les frais de recouvrement, y compris les frais de justice, les frais de vente, toutes les depenses necessaires a la protection et a la preservation de l\'unite, et les honoraires raisonnables d\'avocat reellement encourus [...].Le code de Georgie prevoit que toutes les cotisations dues et payables par le proprietaire de l\'unite constituent un privilege sur l\'unite superieur a tous les autres privileges, a l\'exception du privilege d\'une hypotheque de premier rang ou d\'une hypotheque secondaire sur le prix d\'achat couvrant l\'unite, a condition que ni le preneur de l\'hypotheque ni tout autre preneur de l\'hypotheque qui lui succede ne soit le vendeur de l\'unite.

En accord avec la politique publique de l\'Etat de Georgie, les associations de condominiums disposent d\'un pouvoir suffisant pour imposer la collecte des evaluations, car sinon, ces entites ne seraient pas en mesure de continuer a fonctionner et a remplir leurs obligations sans imposer une charge injuste aux autres membres de la communaute.

L\'association des proprietaires de quais possede et entretient le port de plaisance, mais il peut etre difficile de remplir ses obligations si un trop grand nombre de proprietaires ne paient pas leurs cotisations. En supposant que l\'association regissant la copropriete portuaire ait un proprietaire d\'unite en retard dans le paiement de ses cotisations et qu\'il existe un privilege automatique qui voyage avec la propriete en vertu de la loi sur les coproprietes de Georgie, l\'association peut reduire son privilege pour les cotisations a un jugement. Le code de Georgie stipule que "les privileges peuvent etre saisis par l\'association par une action, un jugement et une saisie de la meme maniere que d\'autres privileges pour l\'amelioration d\'un bien immobilier". En reduisant le privilege des evaluations a un jugement, l\'association se dote d\'un outil pour recouvrer les evaluations contre un proprietaire qui ne paie pas.

C\'est ici que les choses commencent a se gater. Comment l\'association peut-elle recouvrer son jugement ? L\'association peut saisir son jugement a l\'encontre du dockominium sous reserve des privileges qui peuvent etre prioritaires. En regle generale, l\'association dispose d\'un privilege de premier rang qui voyage avec le bien immobilier. Toutefois, le privilege de l\'association peut etre subordonne a une hypotheque a prix d\'achat ou a un acte de garantie de la dette.

Une association peut ne pas vouloir saisir son jugement contre l\'unite d\'habitation a quai si un autre detenteur de privilege a priorite sur la propriete, car ce detenteur de privilege doit etre paye de la valeur de son privilege avant que l\'association ne puisse prendre possession de la propriete par le biais d\'une vente du sherif.

Lors d\'une vente par le sherif, ce dernier peut saisir le bien en vendant la cale de bateau pour payer le jugement de l\'association. Si le jugement de l\'association est le seul privilege sur le bien ou le privilege de premiere priorite, l\'association peut saisir son jugement avec une offre de credit jusqu\'a concurrence du montant total de son jugement. Le sherif a droit a une commission pour la vente, qui est fixee par la loi.

Une vente du sherif est differente d\'une vente de saisie non judiciaire. Une vente de saisie non judiciaire est effectuee au nom d\'un preteur qui dispose d\'un pouvoir de vente dans son acte de garantie de la dette. Une association qui saisit un privilege de jugement n\'exerce pas un pouvoir de vente dans un acte de garantie de la dette parce qu\'elle n\'a pas d\'hypotheque ou d\'acte de garantie de la dette. Alors que l\'association qui procede a une vente par sherif doit disposer d\'un jugement au moment de la vente, le preteur peut ou non disposer d\'un jugement a l\'encontre du proprietaire du logement au moment de la vente par saisie non judiciaire. Si l\'association est le preteur dans le cadre de la vente d\'un dockominium, il peut etre possible de proceder a une vente non judiciaire d\'une place de bateau. Si les documents constitutifs accordent un pouvoir de vente a l\'association, cela peut permettre a l\'association de proceder egalement a une vente non judiciaire de l\'immeuble a quai.

Francesca Macchiaverna est associee au sein du cabinet HunterMaclean. Elle est une avocate experimentee et represente des clients dans le domaine du recouvrement de creances commerciales interentreprises. Elle peut etre contactee au 912.236.0261 ou [email protected].